Υπηρεσία 06 / 07 Συμβολαιογραφικές πράξεις
Λοιπές πράξεις
Προσύμφωνα, σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, κανονισμός πολυκατοικίας, δουλεία διόδου, εργολαβικά αντιπαροχής, διανομές και ανταλλαγές ακινήτων.
Τι χρειάζεται να γνωρίζετε
Συμβολαιογραφικές πράξεις που αφορούν ακίνητα χωρίς να είναι αγοραπωλησίες: το προσύμφωνο που δεσμεύει τα μέρη πριν από το οριστικό συμβόλαιο, η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και ο κανονισμός πολυκατοικίας, οι πραγματικές δουλείες, το εργολαβικό αντιπαροχής, η διανομή και η ανταλλαγή. Όλες συντάσσονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζονται στο Κτηματολόγιο.
Το προσύμφωνο (άρθρο 166 ΑΚ) χρησιμοποιείται όταν τα μέρη έχουν συμφωνήσει τους όρους της αγοραπωλησίας, αλλά το οριστικό συμβόλαιο δεν μπορεί να υπογραφεί άμεσα: όσο συγκεντρώνονται τα πιστοποιητικά και τα έγγραφα του ακινήτου, όσο τακτοποιούνται πολεοδομικές ή κτηματολογικές εκκρεμότητες, όσο εξαλείφονται βάρη, ή όταν το ακίνητο είναι υπό ανέγερση. Ορίζει το τίμημα, την προθεσμία, τον αρραβώνα και τις συνέπειες της υπαναχώρησης. Επειδή το οριστικό συμβόλαιο ακινήτου απαιτεί συμβολαιογραφικό τύπο, τον ίδιο τύπο απαιτεί και το προσύμφωνο· ένα ιδιωτικό προσύμφωνο για ακίνητο δεν είναι έγκυρο.
Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (ν. 3741/1929) χωρίζει ένα κτίριο σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες με ποσοστά συγκυριότητας στο οικόπεδο και στα κοινόχρηστα· η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας (ν.δ. 1024/1971) αφορά περισσότερα κτίσματα στο ίδιο οικόπεδο. Συνοδεύονται συνήθως από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, που ρυθμίζει τη χρήση των κοινοχρήστων, τη διοίκηση και τις δαπάνες, και δεσμεύει και τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες επειδή μεταγράφεται. Η τροποποίησή του απαιτεί τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.
Η δουλεία διόδου (άρθρο 1118 επ. ΑΚ) είναι εμπράγματο βάρος σε ένα ακίνητο υπέρ του εκάστοτε κυρίου ενός άλλου, π.χ. για πρόσβαση σε δρόμο. Συστήνεται με συμβολαιογραφική πράξη και καταχώριση στο Κτηματολόγιο, με αποτύπωση της διόδου σε τοπογραφικό διάγραμμα. Στην ίδια κατηγορία ανήκουν το εργολαβικό αντιπαροχής, η διανομή κοινού ακινήτου μεταξύ συγκυρίων και η ανταλλαγή ακινήτων.
Δικαιολογητικά
Τι θα χρειαστεί να προσκομίσετε
Προσύμφωνο
- Δελτία ταυτότητας και ΑΦΜ των μερών
- Τίτλος κτήσης του ακινήτου και ΚΑΕΚ ή κτηματολογικό φύλλο
- Οι όροι της συμφωνίας: τίμημα, τρόπος καταβολής με τραπεζικό μέσο, προθεσμία για το οριστικό, αρραβώνας, όροι υπαναχώρησης και τυχόν αιρέσεις
Σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και κανονισμός
- Τίτλοι κυριότητας όλων των συγκυρίων
- Οικοδομική άδεια και αρχιτεκτονικά σχέδια (κατόψεις)
- Τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο σε ΕΓΣΑ ’87
- Πίνακας ποσοστών συγκυριότητας (χιλιοστών) από μηχανικό
- Βεβαίωση μηχανικού ν. 4495/2017 και κτηματολογικό φύλλο
Δουλεία διόδου
- Τίτλοι του δουλεύοντος και του δεσπόζοντος ακινήτου, με ΚΑΕΚ
- Τοπογραφικό διάγραμμα με αποτύπωση της διόδου (θέση, πλάτος, μήκος)
- Η συμφωνία για το τυχόν αντάλλαγμα και η σχετική φορολογική δήλωση
Εργολαβικό αντιπαροχής, διανομή, ανταλλαγή
- Τίτλοι και κτηματολογικά φύλλα των ακινήτων
- Για εργολαβικό: τοπογραφικό, περιγραφή του έργου, πίνακας ποσοστών αντιπαροχής, χρονοδιάγραμμα
- Για διανομή ή ανταλλαγή: εκτίμηση αξιών, δηλώσεις φόρου, πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ και ενημερότητες
Ενδεικτική λίστα. Τα ακριβή δικαιολογητικά εξαρτώνται από την περίπτωσή σας και επιβεβαιώνονται από το γραφείο.
Η διαδικασία
Βήμα προς βήμα
Επικοινωνία
Περιγράφετε την περίπτωση και καθορίζεται ποια πράξη χρειάζεται και τι θα προσκομίσετε.
Έλεγχος τίτλων
Ελέγχονται οι τίτλοι, τα βάρη και η κτηματολογική κατάσταση των ακινήτων.
Συνεργασία με μηχανικό
Όπου απαιτούνται σχέδια, τοπογραφικό ή πίνακας ποσοστών, το γραφείο συνεργάζεται με τον μηχανικό των μερών.
Σύνταξη και υπογραφή
Η πράξη συντάσσεται, διαβάζεται και υπογράφεται από όλα τα μέρη στο γραφείο.
Καταχώριση
Η πράξη καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο, ώστε να ισχύει και έναντι τρίτων.
Συχνές ερωτήσεις
Για αυτή την υπηρεσία
Όχι. Το προσύμφωνο υποβάλλεται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για την οριστική σύμβαση. Για ακίνητα ο τύπος είναι το συμβολαιογραφικό έγγραφο, άρα και το προσύμφωνο πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό.
Όχι. Το προσύμφωνο δημιουργεί την υποχρέωση να υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο στους συμφωνημένους όρους. Η κυριότητα μεταβιβάζεται με το οριστικό συμβόλαιο και την καταχώρισή του στο Κτηματολόγιο.
Το προσύμφωνο είναι δεσμευτικό. Το μέρος που είναι έτοιμο μπορεί να επιδιώξει δικαστικά την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης ή να ενεργοποιήσει τις ρήτρες που έχουν συμφωνηθεί για την αρραβώνα και την υπαναχώρηση. Γι’ αυτό οι όροι αυτοί γράφονται προσεκτικά από την αρχή.
Η πράξη με την οποία ένα κτίριο χωρίζεται σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες (διαμερίσματα, καταστήματα, αποθήκες), καθεμία με ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο. Χρειάζεται για να μπορεί να μεταβιβαστεί χωριστά κάθε ιδιοκτησία και πριν από την πώληση διαμερισμάτων υπό ανέγερση.
Η οριζόντια χωρίζει ένα κτίριο σε ορόφους ή διαμερίσματα. Η κάθετη αφορά περισσότερα αυτοτελή κτίσματα στο ίδιο οικόπεδο, καθένα με δικό του ιδιοκτήτη και ποσοστό στο οικόπεδο.
Στο Κτηματολογικό Γραφείο ή στο Υποθηκοφυλακείο όπου έχει μεταγραφεί, με βάση τον τόμο και τον αριθμό μεταγραφής που αναγράφεται στο συμβόλαιό σας, ή από τον συμβολαιογράφο που τη συνέταξε.
Ναι. Η δουλεία συστήνεται με συμβολαιογραφική πράξη και αποκτά ισχύ έναντι τρίτων με την καταχώρισή της στο Κτηματολόγιο, ώστε να ακολουθεί το ακίνητο σε κάθε μελλοντική μεταβίβαση.
Η συμβολαιογραφική σύμβαση μεταξύ οικοπεδούχου και κατασκευαστή: ο κατασκευαστής ανεγείρει την οικοδομή και λαμβάνει ως αντάλλαγμα ποσοστά του οικοπέδου ή οριζόντιες ιδιοκτησίες. Συνδυάζεται συνήθως με προσύμφωνο μεταβίβασης των ποσοστών και με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Επόμενη υπηρεσία